Vous envisagez d’acheter un terrain pour construire la maison de vos rêves ? Il est essentiel de vérifier que ce terrain est bel et bien constructible avant de vous lancer dans cette aventure. Le présent article se propose de vous guider pas à pas pour savoir comment distinguer un terrain constructible d’un autre qui ne l’est pas.
Les étapes préliminaires : le PLU et le certificat d’urbanisme
Avant d’envisager l’achat d’un terrain, il convient de réaliser quelques recherches au préalable.
Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Premièrement, il vous faut consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune où se situe le terrain. En effet, c’est ce document qui détermine les zones urbanisables ou non urbanisables, ainsi que les règles de construction à respecter. Vous pouvez le demander en mairie ou parfois le consulter en ligne.
- Vérifiez que votre parcelle figure bien sur une zone constructible : Les couleurs des zones sont généralement indiquées sur une notice explicative du plan. Si le terrain se trouve en zone UA, UB, UC, UD ou AU, cela signifie qu’il est constructible. S’il est situé en zone N ou A, cela signifie qu’il n’est pas possible de construire sans autorisation spéciale.
- Vérifiez les servitudes d’utilité publique : Celles-ci sont reportées sur le plan de zonage du PLU et peuvent influencer la constructibilité de votre terrain.
Demandez un certificat d’urbanisme pré-opérationnel
Pour confirmer la constructibilité de votre terrain, vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel (CUb). Ce document officiel renseigne sur les droits à construire existants et éventuellement sur les contraintes spécifiques liées au terrain ou à son environnement. Généralement délivré sous un mois, il a une validité de 18 mois.
Les critères à examiner : les réseaux, la superficie et les caractéristiques du terrain
Une fois ces démarches préliminaires effectuées, il est temps de vérifier que plusieurs éléments essentiels sont réunis pour construire sur le terrain :
- La viabilisation : Un terrain constructible doit être connecté aux réseaux publics d’électricité, d’eau potable, de gaz naturel, d’assainissement et de détention des eaux pluviales. Renseignez-vous auprès de la mairie sur cette question cruciale.
- La superficie minimale requise : Dans certaines zones, le PLU peut imposer une surface minimale de terrain pour pouvoir construire. Assurez-vous que votre parcelle respecte cette exigence.
- Les règles locales de l’Urbanisme : Dans certaines zones, des règles locales peuvent restreindre la constructibilité, en particulier pour préserver les paysages naturels ou patrimoniaux. Il est donc important de consulter les différentes règlementations communales et intercommunales.
- Les caractéristiques du terrain : Un terrain situé sur un sol instable, inondable ou exposé à des risques naturels majeurs (tempêtes, glissements de terrain…) peut être déclaré inconstructible par la commune.
Réaliser une étude de sol et géotechnique
Effectuer une étude de sol est indispensable pour déterminer si votre terrain est bien adapté à la construction d’un bâtiment. Cette étude permet de déterminer la nature du sol, sa capacité à supporter une charge de construction, sa résistance au gel/dégel, ainsi que son aptitude à l’assainissement autonome (si nécessaire).
“L’étude de sol permet notamment de faire des recommandations pour les fondations, pour limiter les risques de fissures ou de tassements.”
Une étude géotechnique complète pourrait également être requise pour anticiper et prévenir les problèmes de stabilité du sol à long terme, en particulier sur des terrains présentant un historique de mouvements de terrain ou situés dans des zones sismiques actives.
Renseignez-vous auprès des voisins et des professionnels du secteur
Votre investigation ne doit pas s’arrêter aux démarches administratives et aux études de sol : il est très important d’échanger avec des personnes qui connaissent bien le terrain que vous envisagez d’acquérir.
- Les voisins : Ils peuvent être une mine d’informations sur l’historique du terrain, ses caractéristiques, les problèmes qu’ils ont rencontrés pour construire leur maison…
- Les professionnels du secteur : Les entreprises locales de construction ou les architectes peuvent vous conseiller sur la faisabilité de votre projet et vous alerter sur d’éventuelles contraintes spécifiques à prendre en compte.
En prenant le temps de vérifier tous ces points, vous mettez toutes les chances de votre côté pour construire sereinement sur un terrain véritablement constructible, sans mauvaises surprises. Bonne construction !
